二手房交易流程及税费

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为什么学区房价格那么高?到底值不值?

为什么学区房价格那么高?到底值不值?


在目前二线城市房产市场上,唯一还在稳步强劲上涨的房产品种就是学区房


一、二胎政策


原因无外乎二胎政策的刺激。


1、2013年12月28日,《关于调整完善生育政策的决议》获表决通过,单独两孩政策启动实施。


2、2016年1月1日,新《人口与计划生育法》正式施行。其中第十八条第一款明确规定“国家提倡一对夫妻生育两个子女”,宣告二胎时代到来。


如此推算,最早的一批单独二胎于2014年10月出生。2018年幼儿园入园,2021年上小学。全面二胎推后两年,时间分别为2020年和2026年。从出生到五岁,是购买学区房的集中时段。从时间节点上看,二胎家庭目前已渐次进入筹备和购买学区房的阶段。


在市场条件下,供求关系决定价格。需求多了,价格自然就会上涨。


在需求方面:


1、新生儿数量增多,直接产生增量需求;


2、二胎家庭学区房的使用价值翻倍,性价比凸显,刺激很多一胎时不打算买房的家庭卷土重来。


在供给方面:


1、二胎家庭对学区房的占用时间延长,放慢了交易频率,导致供给减少;


2、两孩年龄差距较大的家庭,老二上初中后,老大已接近成年进入婚龄,很可能出于下一代教育考虑,无限期持有学区房,进一步减少房源供给。


二、学区房的画风是这样的


老军营小区1987年建成房屋,价格14000左右,太师二附小学区。



新建路小学学区房画风是这样,价格预计13000左右。


也有看着不错点的是这样的,青年路小学学区房金圣甲第,中介报价19000一平


 

是不是感觉价格都是秒杀星河湾恒大华府的节奏?




(数据稍有偏差,仅供参考) 


三、算算账到底值不值?


粗算一笔账。一套双学区房对于一个二胎家庭,能解决两个小孩小学加初中四次上学问题,相当于自带四张学票,因此:


100万现金=四张学票+一套房产


是不是顿时觉得性价比超高?


其实,上面的公式并不完全正确。因为学区房用完后学票将会“再生”,房子可卖出置换为现金。如果考虑卖出后收回资金的情形,实际付出的成本仅为房款冻结若干年的费用。所以,上述公式修改为:


冻结100万现金=四张学票+一套房产使用权


这还没有考虑到学区房的升值因素。


身边的真实案例。一位同事在2015年以1万一平的价格买入老军营学区房一套(二附小+36中,目前为双学区)。不久前,同样户型房源以单价1.4万成交。2年时间,升值40%。试问,太原还有什么行业能够低风险地实现如此比例升值?


所以,上边公式应进一步修改为:


冻结100万现金=四张学票+一套房产使用权+巨大的资产升值


既能上学,又能赚钱,世上竟有这等好事!以前还觉得人家北京上海买学区房的人傻!


曾经也对破烂的学区房嗤之以鼻。或曰价格虚高、泡沫巨大,或曰小学而已、不必过虑,等待。但当儿子三岁,经过为上个好幼儿园而四处跪拜的悲惨经历后,便毅然决绝地买入学区房。


四、学区房的特征


毫无疑问,学票是学区房的核心价值所在。但对于单套房产来说,无论颜值、面积、楼层等基本属性如何,其所附带的学区价值是相同的(在学籍占用相同的情况下)。这就决定了学区房具有入门价。该价格的高低由学校教学质量决定。


学区房市场特征之一:不看单价看总价。


学区房市场特征之二:刚性需求占据主导地位。


学区房的价格是由真实需求支撑起来的,每一分的上涨都是家长用真金白银换来的,决定了其在市场风浪中的抗跌属性。


学区房市场特征之三:教学质量决定房价。


有人说,天价学区房造成社会不公。但其实,在教育资源分配不均衡情况下,用居住地点来分配优质教育资源,才是最大的不公平。某种程度上说,天价学区房正是对这种不公的矫正。用市场的手段解决资源配置问题,看似残酷,实则合理。因此,教学质量乃是影响房价的决定性因素。特别是对一些新建学校来说,一次期中考试的成绩,都足以在周边房价上掀起波澜。


最后结论:学区房从需求和投资上来说都是最保险的投入,价格坚挺,有实际需求支撑。当然也有坑爹的项目卖大户型,学位只能用一次。笔者三十年前住老军营,曾经学校也一般,但随着居住群体的不断优化,对教育的重视程度不断加强,蜕变成如今的教育局面,所以投资看历史样本有一定的参考意义。


市面上那么多项目如果投资个人建议考虑学区房,不断上涨的房价,大潮退去后才知道谁是裸泳谁是真正的有价值。


四月份是传统的楼市成交旺季,不少人开始入手买房,而买卖房子,是动辄几十万甚至上百万的大事儿,安全交易是重中之重。

从去年开始,我市二手房交易流程执行新的政策:取得房产证或不动产证满两年的房屋才能上市交易,为了尽快购房,有些购房者先交易付款,两年后再行过户。对此,房管局业内人士表示,这种操作风险极大,两年中出现任何问题,都会给买卖双方带来麻烦和损失。

首先,可能会面临原房主的违约,在没有办理过户之前,即使签订了交易合同,房屋产权仍然属于卖方,如果在这期间房价上涨幅度大,卖方可能会毁约,到时候买房的损失就大了。

其次,如果卖方在这段时间内把房子卖给第三方,一房二卖,到期后把产权过户给了第三方,那么对于第一手买方来说只能得到违约金。

另外,在两年期间,由于房子产权属于卖方,如果卖方在这段时间内因为经济纠纷导致房屋被法院查封、拍卖,这对于买方来说得不偿失。或者卖方把这套房抵押给银行办理贷款,等到可以办理过户的时候,却由于贷款没有还完,无法过户。所以提醒大家,二手房买卖千万不要钻空子,先付款两年后再过户风险极大。

此外,建议大家二手房交易选择资金托管业务,以保障交易资金安全。www.bifangjia.cn

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