二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
观看视频2分钟,买房节省20万!

个人买卖二手房交易双方各需要交哪些税费?

个人买卖二手房交易双方各需要交哪些税费?


【咨询】老师您好,我是太原市尖草坪区自然人20155月在城中村改造中,旧房拆迁安置取得一套商铺,两套住房,商铺和住房按照旧房平米置换,超出部分支付了现金(房地产公司未开具发票,开了普通收据),商铺面积300平米,《房屋拆迁补偿(置换)协议》中商定的商铺价值335万元(含税),同时支付了契税等税费13.5万元,购置以后一直对外出租。2020年5月,经过与山西省某银行尖草坪支行协商,达成转让协议,正式该金融机构签订《房屋销售合同》,将商铺转让该银行,双方约定销售价格755万元(含税)。经过相关评估机构评估,商铺的重置成本价为680万元,成新度折扣率为80%,我转让该商铺应缴纳的各项税费有哪些?购买方山西省某银行尖草坪支行应缴纳哪些税费?

【答复】首先,根据《增值税暂行条例及实施细则》《土地增值税暂行条例》和《个人所得税法及实施条例》等文件规定,个人将自有房屋销售转让分为两种情况,一种是“住房”销售,一种是“商铺(营业用房、写字楼)”销售。涉及的税费分别有:增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税。由于房屋性质用途不同,所以,在代开发票环节,买卖双方缴纳的税费金额不一样重点说说“二手房”(营业用房、商铺、写字楼)交易双方各应该交些什么税费。

其次,二手房买卖流程中涉及“交易价格”高低不平衡,真实性不准确问题,所以,山西省税务系统规定,凡二手房买卖必须通过税务机关的评估系统,不以买卖双方的合同价为计税依据,按照评估系统价和双方合同价哪个高哪个作为计税依据,不让体外循环。假定你咨询的问题中提到的合同销售转让价格与税务局评估系统中的数据一致。

一、“销售方”需要缴纳的各项税费:

1、增值税:个人销售商铺(营业用房、写字楼),现行税收政策规定个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税

商铺(营业用房、写字楼)销售应纳增值税

755万元-335万元)÷1+5%×5%=20万元

2、城市维护建设税(城市7%,县城镇5%)、教育费附加3%、地方教育附加2%(简称三项附加),是同增值税征收的附加税费应纳三项附加”:

20万元×7%+3%2%=4.8万元;

3、印花税:个人销售不动产,按照“财产转移书据”按万分之五申报缴纳印花税。合同中所载金额和增值税未分开注明的,以合同所载金额为计税依据;

755万元×0.5=3775元;

4、土地增值税土地增值税实行按计算,假定你经过相关评估机构评估,能够提供相关机构出具的销售旧房《资产评估报告》,商铺的重置成本价为680万元,成新度折扣率为80%,

1)可扣除项目金额:

680×80%204.80.3775=569.1775万元

2)增值额:755-569.1775=185.8225万元;

3)增值率:185.8225÷569.1775×100%=32.65%<50%,适用税率为30%,

4)应缴纳土地增值税=185.8225×30%=55.74675万元;

5、个人所得税:按照个人财产转让所得”纳税按照现行政策规定,又有四种情况;一是“据实征收”,即对于能够提供房屋原值或者税务机关能够核实房屋原值,可以据实计算;二是“核定征收”,纳税人能提供完整、准确的原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,实行核定征税山西省核定住房转让个人所得税征收率1%(按销售转让收入计算);三是“免税规定”,即对转让自用5年以上,并且是家庭生活唯一用房,免征个人所得税;四是“不征税情形”,即房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等特殊情形的,对当事双方不征收个人所得税所以,你转让商铺应纳个人所得税:

应纳税所得额=755-335-13.5-20-4.8-0.3775-55.74675

=325.57575万元;

应缴纳个人所得税=325.57575×20%=65.11515万元;

以上各项税费合计

=20+4.8+0.3775+55.74675+65.11515=146.0394万元;

上述各项税费合计:146.0394万元,总体税收负担率19.34%。明显高于销售普通住房的税收负担。

需要注意:个人销售商铺、营业用房、写字楼一般只能通过税务机关代开“增值税普通发票”,如果转让给单位,对方要求开具增值税专用发票,也可以开具,但不能享受减免增值税、城建税及附加税费;并且需要注意,增值税发票货物或应税劳务、服务名称”栏内填写不动产名称及房屋产权证书号码,同时“备注栏注明不动产的详细地址;未注明的,属于不符合规定的发票。

 

【案例延伸】张某20155月在太原市城中村改造中,旧房拆迁安置取得一套商铺和两套住房,商铺购置以后一直对外出租,20205月张某山西省某银行迎泽区支行签订《房屋销售合同》,将商铺转让该金融机构,商铺面积300平米,房产购买335万元,能够提供发票,当时还缴纳契税、印花税等税费13.5万元,都有完税证明,现在双方约定销售价格755万元(含税),张某未聘请相关机构对旧房资产评估,不能提供《资产评估报告》,请问,上述房屋销售买卖交易双方各应该交些什么税费?

1、增值税:个人销售商铺(营业用房、写字楼),现行税收政策规定个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税

商铺(营业用房、写字楼)销售应纳增值税

755万元-335万元)÷1+5%×5%=20万元

2、城市维护建设税(城市7%,县城镇5%)、教育费附加3%、地方教育附加2%(简称三项附加),是同增值税征收的附加税费应纳三项附加”:

20万元×7%+3%2%=4.8万元;

3、印花税:个人销售不动产,按照“财产转移书据”按万分之五申报缴纳印花税。合同中所载金额和增值税未分开注明的,以合同所载金额为计税依据;

755万元×0.5=3775元;

4、土地增值税土地增值税实行按计算,假定你未经过相关评估机构评估,不能够提供相关机构出具的销售旧房《资产评估报告》,但能够提供购置商铺的发票及完税证明,并且从2015年5月至2020年5月,购买销售时间已经达到5年,所以,可以按照相关购置成本费用每年加计5%作为扣除项目,再计算土地增值税。

1)可扣除项目金额=335万元×15%×5=418.75万元

2)转让环节缴纳的税费:

204.80.3775=25.1775万元;

3)增值额:775-418.75-25.1775=331.0725万元

4)增值率:

331.0725÷418.7525.1775)×100%=74.58%

适用税率40%,扣除率5%;

5)应纳土地增值税税额:

331.0725×40%-443.9275×5%=110.2326万元

5、个人所得税:按照个人财产转让所得”纳税,按次征收,按20%税率计算征收。计算应税所得额时,允许依次扣除成本、购买转让过程中缴纳的相关税费

所以,应纳个人所得税:

=(销售收入全额-购房成本-销售环节税费)×20%

=(775-335-20-4.8-0.3775-110.2326)×20%

=60.91798万元

以上各项税费合计

=20+4.8+0.3775+110.2326+60.91798=196.328万元;

上述各项税费合计:196.328万元,总体税收负担率25.33%。明显高于销售普通住房的税收负担。


(二)“购买方”需要缴纳的各项税费:

个人销售二手房(商铺、营业用房、写字楼)现行税收政策规定,购买方需要缴纳契税、印花税两道税。

1、契税:现行税收政策规定:单位购买按照4%的税率计算缴纳契税,所以,金融机构银行某支行应缴纳契税=775×4%=31万元;

2、印花税:现行税收政策规定:单位购买按照“财产转移书据”万分之五的税率计算缴纳契税,所以,金融机构某支行应缴纳契税=775×0.005%=3875元;


 

【政策依据】

1、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号附件2);

2、财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税﹝2008﹞ 137号)

3、财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》(财税字﹝1994﹞20号)

4国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发﹝2006﹞108号)

5国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发﹝2007﹞33号

6财政部国家税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(2019年第74号公告)

7、财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税﹝2016﹞23号)

8、财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号);

9、国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知国税发[1994]089号等文件规定

10、国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)第三条第(四)款

11、国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)


转载请注明出处:二手房交易流程及税费 » 个人买卖二手房交易双方各需要交哪些税费?

观看视频2分钟,买房节省20万!

观看视频 立即前往
cache
Processed in 0.009444 Second.