二手房交易流程及税费

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买二手房做阴阳合同引发纠纷案例介绍

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    2019年12月13日,女士通过中介与卖方达成协议,约定由女士出价48万元购买卖方的房产,由中介提供中介服务,买卖双方委托中介进行网签、备案及政府规定的相互过户手续。在网签的存量房买卖契约上,房屋的价款为28万元,房产部门对该套房产的估价为460462元,最终税务部门出具了28万元的房产发票,但仍按照评估价460462元为基数征收了相关税费。女士认为,中介建议将总价做低到28万元,认为可以少交部分税款,所以将网签契约价做低,但是事与愿违,由于房产的评估价为460462元,最终不但没有少交税,反而将来女士再将房屋卖出时可能要多交税,原因是税务部门出具了28万元的房产发票,将来卖出房屋时,在计算所得税和营业税的应纳税额时,女士可以扣除的房屋买入价就是28万元,而不是现在实际付出的48万元。中介称,在二手房买卖流程中,税务部门在计算应纳税所得额时,是以网签契约价和房屋评估价二者取高计算,中介也将这个情况告知过女士。庭审中,经法官居中调解,双方最终达成协议,本案调解结案。      


律师提醒:房屋买卖对于每一个家庭来说都是重大事项。由于房屋总价高,在二手房买卖中,要交的税款数额也比较大,因而,在现在二手房交易中,签订阴阳合同、做低房屋总价以逃税的现象是相当普遍的。为此,房产交易和税务部门也制定了相应的规定,在二手房买卖中,对标的房屋进行估价,交易双方网签契约约定的房价和估价不一致时,取高计算营业税、个人所得税和契税等税费。而税务部门出具的房产发票是以网签契约约定的房价为准的,这个房产发票价格也就是房产和税务部门认可的房屋买入价,发票由买方取得并持有。做低总价对买卖双方都有风险,对于买方来说,将来再卖出该套房屋时,其持有的房产发票可以在计算营业税和个人所得税应纳税额中依法扣除,因此,做低房屋总价总会导致发票上的价格偏低,将来卖房时可以扣除的数额偏少,要交的税款相应的就多;对于卖方来说,网签备案的契约是房产和税务部门认可的,效力比双方私下约定的高,因此,如果做低总价,买方最后主张按做低后的价格,也就是网签契约约定的价格进行交易,那么卖方就存在只能按做低后的总价卖出房屋的风险。   

相关知识:所谓阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种为违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。 


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