二手房交易流程及税费

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二手房交易避坑指南

二手房交易避坑指南

近年来,

二手房屋买卖合同纠纷案件数量持续攀升,

各种问题层出不穷。

为此,小编整理了二手房交易注意事项

以及二手房屋买卖合同纠纷的典型案例,

希望对大家有所帮助!


注:以下案例中人物姓名均为化名

01

要充分注意二手房买卖过程中存在的风险,如果委托房地产经纪机构(俗称中介公司)提供居间服务的,买卖双方要实地查看中介公司营业场所是否悬挂营业执照、房地产经纪执业人员是否持证上岗、中介公司是否在昆山市住房和城乡建设局备案并取得相应的备案证明。


营业执照

房地产经纪

执业人员上岗证

(房地产行业协会颁发且经年审的均予认可)



苏州市房地产

经纪机构备案证书

昆山市房地产

经纪机构备案证书




02

要实地查看拟购房屋状况,特别要仔细查看房屋质量、附属设施设备等,不可仅看图片或其他房屋。



03

要了解清楚拟购房屋的权利状况,查看最新的房屋状况说明书或不动产登记簿查询记录,确认房屋产权是否清晰,是否被查封、是否已抵押、是否已租赁等情况。

注:卖方带好证件可至不动产登记中心查询名下房产的权利状况。


典型案例

刘先生在2018年想要购买一套房产,碍于手头资金有限,刘先生并未选择房价节节攀升的新房,而是将目光着眼于二手房市场。他看中了一套88平方米的房子。按照常规的二手房买卖流程,刘先生先与房东张女士签订了《房地产买卖居间合同》,并交了购房定金。但签订协议后不久,刘先生发现,自己购房的房产已经被某市A区人民法院和B区人民法院先后查封了。原来,案涉房产在双方签约前一个月就被法院查封了。为此,刘先生向当地房产交易中心投诉。如果双方买卖前刘先生要求房东提供最新的房屋状况说明,就不会出现房子没买成,还惹了麻烦的情况了。



04

要查看卖方的身份证明和不动产权证书,确定其是否有资格出售该房屋。



05

要确定买方有购房资格。目前昆山实行住房限购,买方要清楚自己是否有购房资格,不要轻易相信所谓的“包装”,提供虚假材料骗取购房资格的,不予通过网签备案;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

注:①苏州市户籍居民家庭购房,按(苏府﹝2016﹞150号)政策执行;

②2019年7月25日起,非苏州市户籍居民家庭购房,按(苏府﹝2019﹞61号)政策执行。


典型案例

杨女士看中了某市乡镇上的一套房产,但是她和丈夫都没有购房资格。于是他们夫妻俩和房东赵先生私下商量,最终决定先签合同并交了订金。双方在合同上约定等杨女士在当地缴纳社会保险满24个月拥有购房资格时,就一起去房地产交易中心办理房屋过户手续。但是在等待的过程中,杨女士越想越觉得这个做法风险太大、时间太长,所以她要求停止合同并要赵先生退回几万元订金,赵先生不愿意,双方就此事发生纠纷。



06

要了解清楚中介公司服务收费项目及具体标准,并进行书面明确约定。一般情况下,中介公司会收取存量房买卖代理费(俗称“佣金”或“中介费”),如果涉及贷款并委托中介公司办理的,还将收取抵押贷款代办服务费,该两笔费用实行市场调节价,由中介公司与委托人协商确定,合同约定。此外,有的中介公司还会收取评估费,此笔费用系代收代交费用,仅贷款购房者才需要支付,且如果属于公积金贷款或已实行银行付费的商业贷款,则买方无需支付此笔费用。如果买方选择自己办理抵押贷款手续及委托评估公司评估的,中介公司不可强制代办及收取费用。


典型案例

郑女士今年通过某市一家中介公司购入一套住宅,但是中介公司没有按照合同约定的服务收费项目收费,多收了网签费、过户费、工本费、普通加急费、档案管理费、土地转让金等6项杂费。中介公司以不缴纳这些费用不能过户为由,迫使郑女士在合同约定的基础上多支付了两万多元。事后郑女士多次找到中介公司协商退款,但是中介公司表示不可能退回这些费用。最后,郑女士只能通过法律手段来维权。



07

要明确定金、订金和意向金的区别。订金、意向金可以退,定金不可以退。注意收据上写的是订金、意向金还是定金。



08

涉及贷款的,买卖双方在签约前有必要去相关银行或公积金管理中心咨询,确认买方是否有贷款资格、具体的贷款额度、贷款利率和确切的放款时间,注意不要轻信中介公司的乱承诺。



09

买卖双方可以选择到房产交易管理中心免费办理二手房买卖资金托管业务,以确保交易资金安全。


资金托管窗口

买卖双方办理资金托管业务



10

签约一定要慎重,相关事项一定要在合同中书面明确。一般情况下,要明确约定房价、付款方式、买卖税费、是否进行资金托管、过户时间、交房时间、违约责任、中介费、代办费等等。对购房有特殊要求的也务必在合同中明确,例如对户口迁出、学区使用情况、屋内物品、水、电、煤、物业费支付情况等的要求,如有必要可以拍照留证,双方签字确认。


典型案例

吴先生为了孩子上学的问题,购买了某市的一套二手房。签合同前,谈到学位问题,房东蒋先生信誓旦旦地保证学位可以使用,于是吴先生便没有要求在合同上一清二楚地写下来。但是过户时吴先生发现这个房屋的学位当时已经被蒋先生家使用了2年,根据当地的入学政策,吴先生想让自己孩子用这个房子的学位立刻上学的梦破碎了。吴先生认为蒋先生在学区使用情况上存在欺骗行为,要求终止合同并让蒋先生赔偿损失,蒋先生不愿意,中介公司在中间多次协商调停也未能解决此事。



11

要注意签订房屋买卖合同的相对方是买卖双方,不要随便相信个别中介公司所说其有代理权可代理签合同,防止中介公司在买卖过程中利用信息偏差获得非法利润(俗称“吃差价”)。买卖过程中,买方也不要将房款交予除卖方本人或卖方书面指定的收款人以外的其他人。


典型案例

2019年1月,萧先生找到了一家房地产中介公司,要求购买一套二手房。不久后,该中介公司以卖房方委托代理人的身份将一套68平方米的二手房卖给了萧先生,并收取了相应中介费。但今年5月份萧先生偶然之间从邻居口中得知原房主唐女士出售该房的价格比中介公司提供的价格低了4万元。经调查取证并得到多方证实,萧先生认为该中介公司在价格上存在欺诈,要求中介公司退还4万元房款,多次交涉未果后,萧先生只能打市长热线维权。



12

房产交易管理中心不收取任何所谓的网签费、加急费,买卖双方要提高警惕,谨防被骗。http://www.bifangjia.cn/ 



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