二手房交易流程及税费

二手房交易流程及税费
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为什么说体制决定了二手房中介的不靠谱?为什么说一定要坚持走资金监管?

为什么说体制决定了二手房中介的不靠谱?为什么说一定要坚持走资金监管?


为了应付懒人,先亮观点:

1、买卖合同一定要签,违约责任一定要说明!

2、给中介交的定金不要超过房款的1%,通常你就坚持最多1万块钱!

3、买方一定要走房管局的资金监管模式!不管中介怎么说,你都要坚持!不管卖方怎么说你都要坚持!

4、买方不要给卖方钱去解押,这不是你的责任!宁愿不买这个房子也不要去冒这个风险。

5、中介能收的合理费用只有中介费这一项(1-2%),别的任何费用都是不合理的!

6、最后,想少花钱,想安全交易,找米宅吧,比说一千道一万都靠谱。

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下面具体来分析
二手房交易


二手房中介交易的常见问题:

1、不管是买方、还是卖方违约时,你交给中介的定金退不了或不好退。

2、签合同时通常卖方不押钱,只押个房产证,这个玩意其实没有什么约束意义,买方通常一直都很被动。

3、卖方违约是占多数的,因为目前的二手房中介保护不了买方的权益。

4、不走资金监管交易模式的出问题更多,钱直接给了卖方,卖方违约后,追着要钱的比比皆是。

5、市场上拿个假房子在骗钱的也有,所以,还是再坚持一下:走资金监管!宁愿多掏个手续费!



二手房中介的破事儿
二手房交易


1、天运公司携款5000万跑路的事,此事涉及郑州家庭300个以上,很多都是老百性的血汗钱,因为和中介打交道,相信中介,钱却打了水漂。


2、一个朋友去泰辰中介,让中介的小伙子带着看过房子后,对方要自己签约时,自己犹豫要不要签约时,一帮中介公司的小年轻竟然围上来要打他。


3、一个粉丝交了2万经中介定了一个房子,后来发现房子处于离婚纠纷中的房产,对方手机拍了一个法院的说明书(也没有章),让粉丝赶紧付钱去解押,粉丝不相信,中介说没事这是真的可以放心,你不交钱算你违约定金也不退了,粉丝问我们怎么办,我们说,宁可损失2万也不能再付钱。


4、去年我们平台发布过一个案例,张明被卖方牵着鼻子转了一年多,官司也输了,几十万让卖方白白用了几个月,中介的钱也不退。


5、即使签了合同,后期被骗打官司也是一地鸡毛,很多人根本耗不起,请看我们平台发过的真实案例。


总之,一句话说明白:

1、交给中介的钱想要回来就很难。

2、中介方面目前的合同和流程无法保障买方的权益,一旦产生违约,买方就陷入很大的被动。

3、房款直接打给卖方之后,买方就陷入被动,钱和房子都还在卖方手上,买方完全无法得到保护。

4、所以,钱必须在你买方手上或者在房管局的监管账户,此时,买方的权益才可以保障到。



目前体制决定了不靠谱
二手房交易


先来说说灰色背后的现行体制:

1、在外面租一个门面,一个门面有15-20个人左右,一个店长,然后大部分都是业务员,业务人员工资大多都没有底薪,你想象一下,这是一个什么层次的阶层?你指望他们能给你提供什么样的贴心服务?他们靠什么吃饭养家?这年头在郑州一个月没有个3000块钱怎么生活下去?而一个没有底薪的业务员想养活自己钱从何而来?进入店面的客户不宰不杀何以生存?


2、没有底薪的业务员的提成大约是40%-70%左右,有个1500左右底薪的提成是30%左右,提什么成?就是成交一单赚钱客户的钱,每一个进入中介的人都是一只待宰的羔羊。


3、中介公司现在比较大的有:21世纪、世家、泰辰等,其它中小房地产中介公司更是严重不靠谱系数大增,但这些大的也不见得就靠谱,因为从业人员参差不齐。


4、一个店面的运营成本要在10-15万左右,即使是现在这样明赚暗赚一起来的情况,依然是约一半的店面难以维持赢利,怎么办?在生存都有问题的时候,如何保持节操和亮节?



关于收费
二手房交易


来看一个粉丝传给我一张他交易时中介给他的收费单:



这是另一个中介的收费单:



这是我们对第一个收费单作的标注:



来说宰客:

按上面那个收费清单去交费的话,你要被宰多少?知道吗?

以一个100万的房子,按揭70万计算吧。


按第一个最坑的收费单你一共要交给中介的钱是:6万!

按第二个通用的收费单你一共要交给中介的钱是:4万左右


而你本应该交的钱就只有一个费用:交易佣金!按2%计算也只有2万而已,足足有2-4万的差距!


合理的收费:按揭方式
二手房交易


中介公司收取:

1、交纳1-2%的中介费给中介公司

2、交纳1000元/件的代办费给中介公司(或交纳中介费后免除)


评估公司收取:

1、评估费0.1-0.5/%(其实中介交给评估公司的也最多0.1/%,其它的都是加收的提成,评估公司返给中介的)


房管局收取:

1、工本费80元

2、交易服务费6元/平方(房改房为3元/平)

3、维修基金高层65元/平、多层35元/平、别墅45元/平

4、抵押服务费:房款的万分之八+60元

5、走资金监管的交纳监管金额的千分之三(最低500元)


税局收取:

1、交纳1-4%的契税

2、卖方交纳1%的个人所得税(唯一住房、满5年、普通住宅可免)

3、买方交纳5.6%的营业所得税(满2年、普通住宅可免)

4、印花税万分之一


合理的收费:一次性支付
二手房交易


不走按揭的话少了两项支出:

1、评估费

2、按揭服务费


其它费用还是要交的:


中介公司收取:

1、交纳1-2%的中介费给中介公司

2、交纳1000元/件的代办费给中介公司(或交纳中介费后免除)


房管局收取:

1、工本费80元

2、交易服务费6元/平方(房改房为3元/平)

3、维修基金高层65元/平、多层35元/平、别墅45元/平

4、走资金监管的交纳监管金额的千分之三(最低500元)


税局收取:

1、交纳1-4%的契税

2、卖方交纳1%的个人所得税(唯一住房、满5年、普通住宅可免)

3、买方交纳5.6%的营业所得税(满2年、普通住宅可免)



综上所述,不合理的忽悠收费如下:

1、评估费千分之五已经赚了你千分之四

2、潜规则之下的1%金融服务费是不合理的(但其实这是银行和代理公司的猫腻,米宅现在一笔交易3000元,我们一样也要交1000元给金融代理公司去办按揭)

3、1%的按揭服务费是忽悠你的,这钱不应该交给中介,交给房管局的只有万分之八

4、1%的抵押担保费也是忽悠你的

5、价格调节基金是忽悠你的

6、交易委托服务费是忽悠你的

7、抵押登记费是忽悠你的

8、测绘费也是忽悠你的


名目太多,防不胜防,其实,你只需记住一点:

1、交给中介的只有中介费这一项(或有的另加了1000元左右的代办费)

2、其它费用,只要是在银行柜台、税局柜台、房管局柜台交纳并有正规发票和收费凭证的都基本靠谱,你要坚持自己交,不要把钱给中介让他们帮你代交就对了,因为政府机构、银行柜台还是不会胡来。


如果不走资金监管过户
二手房交易


1、前期买方把钱直接给了卖方,但房子还是卖方的,卖方不配合不过户买方是一点招没有,别提打官司,谁都耗不起。


2、卖方在收到前期款项后面要过户,然后买方先拿到房本后再去银行办理抵押,放款后卖方才可以收到尾款,但在买方拿到房本后,如果不配合去办理抵押,卖方也是很麻烦的。


所以,不管如何,坚决走资金监管都是正确的选择。


亲身经历
二手房交易


我在2015年上半年出售我一套房子的时候,在中介签订合同,房款是80万,中介让买方在中介交纳5万的定金,而中介费当时最多也是1.5万的样子,买方当时也不认识我,我就直接说:最多交1万定金!多了我就不卖了。


当时中介和买方都不理解,说这是为了保护我啊,我知道中介的猫腻,就坚持,最后他们同意,改了合同,只交了1万定金在中介,我押了房本,走出中介,我给买方打电话说:交钱之前先压中介费,低于1%也不合适,最多出1万就行了,其实买方也不知道我为什么要帮他。



最终,因为对方没有坚持,我也想帮他省个千把块钱,选择了非资金监督,但事情的结局就是:


从开始办理过户,到我最后拿到余款,中间跨越了4个多月,而且不走资金监管还要经历买方与卖方多重的良心和安全考验,还好的是我们都是靠谱的人,谁也没有想去骗谁,但想想,不走资金监管是我还没有拿到余款的时候对方已经拿到了房本,如果他不配合再去银行办理抵押,我没有办法的。


不走资金监管的时候我先拿到前期房款的时候房子还是我的,我如果不配合过户他也很麻烦的。。。


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