二手房交易流程及税费

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真实血泪史告诉你,二手房交易定金需谨慎缴付


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最近,我们收到了一位来自广东东莞的王女士私信,说她被骗了一大笔购房定金,崩溃至极。

我们经过王女士的同意,跟大家来分享下这个案例。


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王女士出生在一个普普通通的农村家庭,靠着自己和丈夫不懈的努力,在广东站稳了脚步,生意也蒸蒸日上。基于想要扎根东莞的想法,他们去年开始了购房计划。


于是两口子通过一家中介公司的介绍,看中了当地贾先生名下一套房产。贾先生因为马上要移民美国,急于将房子出手,并且开出了低于市面的诱人价格。基于以上,双方在洽谈的过程中非常愉快且顺利。


接下来要做的就是按二手房交易规定走流程。王女士在中介公司的协助下进行了房屋查档,了解到房屋的确是贾先生个人名下所有,目前抵押在银行,房贷没还清,没有查封情况。一切看似房子产权清晰,情况属实!双方爽快签订了《二手房买卖及居间服务合同》,并按贾先生的要求,王女士当场付给了合同价8%的现金作为定金给到贾先生。



王女士小两口在签约以后,开心得几天都睡不着觉,一直在不停感慨这些年的不容易,王女士的老公还答应王女士,等房子全部弄好了,补给王女士一个浪漫的婚礼。但是,这样美好的憧憬在过了几天后灰飞烟灭。


到了约定过户的那天,王女士他们一早就按约定的地点进行过户,但是等了一上午,贾先生硬是没有出现,更糟心的是,此时微信、电话等任何方式都联系不到贾先生,他彻头彻尾变成了“失踪人口”。这下所有人都傻眼了,中介公司立马进行了二次查档,这才发现房产已被查封,王女士意识到自己被套路了,辛苦了大半辈子的钱就这样落入骗子的口袋。不仅钱没了,房子没拿到,还从此开始了漫漫的维权之路!



在惋惜王女士事件的同时,我们来回顾下整个看似正常顺利,实则有大坑的交易过程:




一、资质审核及查档确权中踩坑

首先,王女士找到了一家较为靠谱的中介公司,并在其协助的情况下审核了房产资质及查档确权。案例中王女士确认房屋为贾先生名下所有,目前抵押在银行,房贷没还清,没查封,一切看似正常,但忽略了一个致命点,就是忽视了房产超额抵押情况。



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走二手房买卖流程第一步:确认房产资质审核及查档确权。要审查业主有无出售房屋资格,不同地方房地产政策不一样,买家在购房前要知悉该地的房地产限卖政策。


其次要查档确权。查询产权登记、抵押、查封等信息,了解房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等情况。在这里许多人往往只关注所有权情况,而忽视房产的超额抵押情况,王女士就是属于这种情况。


举个比较常入坑的例子:深圳在2018年3月实行“三价合一”前,二手房交易中存在很严重的高评高贷,有些房子的按揭贷款超过房产本身价值,甚至一些高评高贷的房产抵押的商业贷款数额太高,房产赎楼成本太高,房产交易容易出现就不能正常履行的情形。


二、交易双方签订买卖合同中踩坑

案例中,王女士被骗钱的致命点就是在签订合同中,直接把合同价8%的现金作为定金给到贾先生本人。买方有心要骗你的话,早就拿着轻轻松松入袋的钱财远走高飞。



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在确定业主有出售资格,了解房产的产权情况,下一步则走到签约环节。


签约中有个定金缴纳事项,如果买家直接将定金支付给业主会存在很大的风险,万一像案例中贾先生卷款潜逃的话,你都不知道找谁哭去。这个时候,我们一般是建议定金在交易完成前托管在靠谱的中介公司,交易完成后再由中介公司转给业主。


当然定金托管在中介公司也不是万事大吉,买家在签订托管协议过程中,一定要注意托管协议中的有关终止托管条款的约定,约定好中介公司终止托管将定金放给业主的条件,最大限度确保定金的安全,发挥定金监管的作用。


另外,需要说明的是,因为当业主违约时,中介公司不能直接将定金退给买家。中介公司只是业主的保管人,在业主没有授权同意的情况下,中介公司并没有处分此定金的权利。


另一方面,在二手房的买卖过程中,即便有一方严重违约,交易双方签订的合同仍然合法有效,权利义务关系仍然存在,不能视为合同当然解除。


当业主严重违约时,买家想拿回定金或追究卖方的责任,除了能与业主达成解除合同的书面协议之外,也可以通过诉讼方式来维护自己的合法权益。然后再持生效裁判文书到中介公司要求拿回定金。


但这个过程繁琐,使买家处于非常不利的地位,最好的做法就是在签订定金托管协议的时候,就约定好,后续托管协议提前终止,退回定金给买家的情形。


小王女士在买房的道路上,连踩数坑,实在是令人胆颤心惊,所以在准备购房前,一定要熟悉二手房交易过程,别只单纯沉浸在喜悦和憧憬中。如果真的遇人不淑时,眼泪也有够流的。


最后附一份完整的深圳二手房交易流程图。愿每一位购房小白都能顺利买到心仪的房子!




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