二手房交易流程及税费

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二手房买卖三大常见的纠纷情况

二手房买卖三大常见的纠纷情况


对于在上海努力工作的大部分人而言
购买一套自己的房子是人生大喜之事
然而随着交易过程中纠纷的发生
喜悦随之化为泡影
反而弄得购房者身心俱疲的情况比比皆是
所以小编想和你们分享三大类二手房交易注意事项之纠纷案例
希望能对购房者带来一些启示。
给人间多撒一点爱
第一类:户口问题
经典案例:
刘先生为了女儿能上上海某重点中学,购买了蒋先生位于该学区内的一套80平米的房屋,价款500万元,双方在买卖合同中约定蒋先生应于房屋过户后30日内将原有户口迁出,逾期按日支付总房价款万分之五的违约金。后刘先生支付完所有购房款,并将房屋过户至自己名下,但蒋先生并未按期将房屋内户口迁出,多次沟通无果之下,刘先生将蒋先生诉至法院,要求蒋先生将户口迁出,并要求其履行合同违约金。蒋先生辩称,自己已经积极配合迁户口,但是新房还没有下来,没法按期将户口迁出,希望法院对违约金予以酌减。
法院经审理后认为,蒋先生未按照合同约定将户口迁出,明显违反合同约定,理应支付违约金,鉴于双方对于违约金标准明显过高,且蒋先生请求法院酌减,法院最终根据案件具体情况依法酌定蒋先生支付15万元违约金。
小编说法

依据《合同法》第114条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
部分买房人在买卖合同中约定限期迁出户口,但未约定逾期迁出的违约责任;部分人在合同中约定了限期迁出户口,亦约定了逾期迁出的违约责任,对于前者而言,因违约责任不明,往往很难得到法院的支持;对于后者,虽然约定了高额的违约金,但是法院在判决的时候,对违约金的数额亦会根据具体情况判定,无论何种形式,买房者诉至法院的目的,均是为了将原有户口迁出。而购房者往往已经支付完毕房款,甚至已经办理完房屋过户手续,该类纠纷愈发增多。
在此情况下,一方面,买房者可以在买卖合同中约定迁出户口作为支付全部或者购房款的条件,另一方面,提前查询房屋内现有户口情况,购房时将户口作为决定是否买房的因素之一,以对是否购房作出理智的判断。
第二类:房款问题
经典案例:
小刘在上海打拼多年,终于攒够了买房的钱,2014年3月,小刘与马女士签订房屋买卖合同,约定小刘以380万元价格购买马女士的房屋。后小刘支付了马女士50万元预付款,并将剩余房款分两次汇款到了一个名为张甲的账户,不料,小刘汇完款项后,马女士拒绝与小刘办理房屋过户手续,理由是小刘未付清房款。小刘称,剩余的房款是按照马女士的要求汇到张甲的账户的,对此,马女士予以否认,小刘未提交相关证据证明马女士指示其将相关钱款汇到张甲的账户,双方在合同中列明的收款账号亦非张甲。
现该案正在进一步的审理中。
小编说法

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
在市场交易中,许多购房者因为是没有经验,抑或是粗心大意,抑或是出于对对方的信任,抑或是法律知识的欠缺,没有养成将重要事项签订书面协议进行确认并保留证据的习惯,往往听信口头约定,一旦对方反悔,如果提供不出确凿的证据,便会带来莫大的损失。尤其是在类似大额的房屋交易中,买卖双方应对关健事项用书面合同形式明确约定,并由双方签字盖章确认,对于合同履行中有变更事项,亦应当签订补充协议予以明确,类似本案中有向他人打款的情形,一定要保留出卖人委托他人收款的书面、录音录像、短信、电子邮件等相关证据。
第三类:“凶宅”问题
经典案例:
张女士诉称,2013年3月初,在某中介公司的居间服务下,张女士花费300万元购买刘女士的房屋,签订合同中,刘女士再三表示房屋之前没有人居住,更没有出过事。后张女士全家入住该房屋,不料入住后张女士每夜噩梦连连,在偶然和一位邻居聊天的过程中,张女士得知刘女士的丈夫曾在该房屋内上吊身亡。张女士遂将刘女士诉至法院,要求撤销房屋买卖合同,并要求刘女士对装修进行补偿。
法院经审理后认为,房屋买卖的双方应遵守诚实信用原则,卖房人应如实披露房屋的实际情况。虽然房屋内发生非正常死亡时间客观上未就房屋的实际使用价值产生影响,但该情况会影响购房者的心理感受包括恐惧、忌讳等,从而造成房屋交易价值降低,构成了房屋的重大瑕疵,是影响房屋买卖合同订立的重大事项。刘女士故意隐瞒房屋内曾发生过凶案的行为,违背了诚实信用原则,双方合同的签订亦违反了当事人的真实意思表示,构成欺诈,法院判决支持了张女士的诉讼请求。

小编说法

《合同法》第五十四条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
在实际交易中,大部分的房屋买卖双方并不认识,部分不诚信的卖房者规避房屋曾发生的问题,对于买房者而言处于信息不对等的状态,在此情况下,一方面,买房人可以在买卖合同中约定补充条款,就“凶宅”问题约定违约责任;另一方面,签订合同之前,应多方面通过居委会、派出所、周围邻居、社区论坛等了解房屋情况,以免误买“凶宅”。
总结:
这三大类常见案例看懂了吗?
还是要多看看小编的文章!
吃不了亏,上不了当!
买房、买车出门谁都忽悠不了你!

最新、经典的案例都在这里!

小编要把爱洒满人间大地!




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